전세 계약을 앞두고 있나요? 설렘과 동시에 불안함도 함께 드는 그 순간, 몇 가지 중요한 사항들을 빠뜨린 채 계약서를 작성하면, 나중에 큰 낭패를 볼 수 있습니다.
전세는 수천만 원, 심지어 억대 보증금이 오가는 만큼 철저한 사전 확인이 필수입니다. 특히 최근 몇 년 사이에는 깡통전세나 전세사기 문제가 불거지면서 보다 신중한 접근이 필요해졌어요.
그래서 오늘은, 전세 계약 전에 반드시 확인해야 할 체크리스트 10가지를 하나하나 자세히 정리해드릴게요.
부동산 초보자도, 사회초년생도, 이사 경험이 많은 분들도 모두 꼭 한 번 읽어보시길 추천합니다.
✅ 1. 등기부등본 확인하기 (가장 기본이자 핵심!)
등기부등본은 **해당 부동산의 '신분증'**입니다. 계약 전 반드시 떼어봐야 해요.
- 소유자 이름이 실제 계약하려는 임대인과 일치하는지 확인
- 근저당권이 설정되어 있는지 (대출이 많을수록 위험)
- 가압류/압류/가처분 등의 권리 관계가 있는지
📌 주의!
등기부등본은 당일 기준으로 최신본을 떼야 합니다.
부동산에서 보여주는 것만 믿지 말고, 정부24나 대법원 인터넷 등기소에서 직접 발급해보세요.
✅ 2. 전입신고 + 확정일자 = 보증금 지키는 최소 조건
전세보증금을 지키기 위한 가장 기본적인 방법은 전입신고와 확정일자를 받는 것입니다.
- 전입신고: 주민센터 방문 또는 온라인 신청 가능
- 확정일자: 전입신고 후 집 계약서에 도장을 받는 절차
이 두 가지가 있어야만, 해당 보증금이 법적으로 보호를 받을 수 있어요.
📌 특히 임대인이 세금을 체납하거나 경매로 넘어갈 경우
전입신고 + 확정일자가 있는 세입자는 최우선변제권을 주장할 수 있습니다.
✅ 3. 전세금 반환보증보험 가입 가능 여부 확인
요즘엔 전세보증보험에 가입하는 사람이 많습니다. 이는 전세계약 종료 시 임대인이 보증금을 돌려주지 못해도 보험사에서 대신 지급해주는 안전장치에요.
다만, 모든 집이 가입 가능한 것은 아닙니다.
- 집에 근저당이 너무 많거나
- 임대인이 보증금 반환 이력을 갖고 있다면 거절될 수 있어요.
💡 계약 전 “이 집, 전세보증보험 가입 되나요?”라고 반드시 질문해보세요.
✅ 4. 주변 시세 확인 및 지나치게 저렴한 매물 주의
너무 싼 전세는 의심부터 해야 합니다.
- 인근 동일 평형대의 전세가 시세보다 너무 낮다면? → 깡통전세, 유사 전세사기 가능성
국토교통부 실거래가 공개시스템이나 호갱노노, 직방 앱 등에서 인근 시세를 꼭 비교해보세요.
✅ 5. 임대인의 세금 체납 여부
세금 체납이 있는 임대인의 부동산은 압류나 공매 대상이 될 수 있습니다.
직접 확인할 수는 없지만, 임대인이 수상하게 행동하거나 등기부등본에 갑자기 여러 건의 권리관계가 있다면 주의하세요.
✅ 계약서에 “임대인은 해당 부동산에 세금 체납이 없음을 보장한다”는 문구를 넣는 것도 방법입니다.
✅ 6. 건물 노후도 및 관리 상태 확인
건물이 너무 오래되었거나, 관리 상태가 엉망이라면 살면서 불편함이 클 수 있어요.
- 수도, 전기, 보일러 점검
- 곰팡이 흔적, 결로 여부
- 누수 자국 확인
계약 전에 직접 집을 꼼꼼히 둘러보는 게 중요합니다.
✅ 7. 중개수수료 확인 + 중개업자 등록증 확인
중개수수료는 법으로 정해진 한도 내에서만 받을 수 있어요.
| 전세금 | 중개보수 한도 |
| 5천만 원 미만 | 0.5% 이내 |
| 5천만 원 이상 ~ 1억 미만 | 0.4% 이내 |
| 1억 이상 | 0.3% 이내 (서울 기준) |
또한 부동산 중개업자의 등록번호가 정확한지, 허위 사무소가 아닌지 확인하세요.
✅ 8. 계약서 특약 사항 꼼꼼히 보기
계약서에는 보통 **‘특약’**이라는 항목이 있어요. 이곳에 무엇이 적혀 있느냐에 따라 계약 종료 시 책임 소재가 나뉘기도 해요.
- 수리 책임이 누구에게 있는지
- 중도 해지 시 위약금 조건
- 월세 전환 가능성 여부 등
✏️ 특약은 무조건 복사본을 보관하고, 계약 후 수정도 불가하니
처음부터 꼼꼼하게 확인하고 동의해야 합니다.
✅ 9. 월세 전환 가능성, 반전세 여부
전세 계약이 끝날 무렵, 임대인이 돌연 “이번엔 반전세로 바꾸자” 할 수도 있어요.
- 임대인이 월세로 전환을 유도할 가능성도 있으므로
- 계약서에 이에 대한 언급을 넣거나
- 미리 대응 방안을 세워두는 게 좋아요
✅ 10. 중도 계약 해지 시 조항 확인
혹시 이사를 갑자기 가야 할 수도 있습니다. 이럴 경우 중도 해지 시 위약금이 어떻게 되는지,
또는 후임 세입자를 구해야 하는 조건 등을 미리 확인해야 해요.
- 중도 해지 시 위약금 있음
- 후임자를 구해야만 가능
- 중개업소가 이를 도와주는지 여부 등
✅ 마무리: 계약 전 체크리스트 요약
- 등기부등본 최신본 확인
- 전입신고 + 확정일자 필수
- 전세보증보험 가입 여부 확인
- 주변 시세 비교 필수
- 세금 체납 여부 간접 확인
- 집 상태·관리 상태 꼼꼼히 보기
- 중개수수료 + 등록 확인
- 계약서 특약 조항 꼼꼼히
- 반전세·월세 전환 여부 점검
- 중도 해지 조항 확인
부동산 계약은 단 한 번의 실수로 수천만 원을 잃을 수도 있는 일이에요. 그래서 더더욱 꼼꼼해야 합니다.